中古リノベの問題点 物件が・・ない？！
2026年05月28日
こんにちは。タマゴグミの井手です。
家の価格はどんどん上がるし、金利も上がる。
そうだ、中古を買ってリフォームしよう。 とちょっとでも考えているあなたへ。
今日は 中古再生住宅という選択肢のとき考えるべきこと について書きます。
昭和40年代築、平成初期に改装した物件をタマゴグミがフルリノベーションした物件
予算を決めて守る これが一番大切な時期です
価格上昇に加え住宅ローン金利がまたまた上がっています。
金利が短期間で1％上がるなんて、ここ10年信じられませんでした。
それが現実で起こっています。
ここで、だれでも簡単に理解できる金利アップの影響を書きます。
住宅ローンの金利は1年間の金利です。
ですので計算式は
残っている住宅ローンのお金×金利＝１年間の利子 です
例えば3000万円で1％の金利の場合は ３０００×０．０１＝３０ 30万円が利子となります。
3000万円借りていて年の金利が1％上がると、月の支払いは2万5000円増えます。
だから、予算は守ることが大切なのです。
そして私から強くお勧めしていること
- 収入合算 ペアローンは絶対に組まないこと
- 月々の返済を検討するとき、今の金利にプラス１～１．５％足してシミュレーションすること
これを守ってください。
新築の他に中古再生住宅が注目されることになります。
そこで、こんな調査をしてみました。
中古住宅を探してみよう
名古屋に出るのも、岐阜近辺に通うのも、子供たちが学校に通うのも便利そうな西岐阜近辺でデータをとってみました。
ちなみに、データは不動産免許を持っているところしか見れない とあるポータルサイトの情報です。
まずは中古住宅＋建売住宅ってどんだけ売っているの？
2026年５月現在 西岐阜駅近辺で売られている一戸建て住宅
この程度になります。
すごく多いわけはないですが、まあまあありそうですね。
それでは、
新築を除いた築３０年以内の物件はどれだけあるの？
西岐阜近辺の新築建売を除いた３０年以内の中古住宅
ずいぶん減りましたね。
けど、これではまだ検討する余地にありません。
中古再販でタマゴグミが重視すること
一番は、耐震性能。新築で当たり前の耐震等級３（現行の最高等級）を出そうとすると残念ながら不可能です。
※耐震等級３は出せないことはありません。ただし、基礎からやり直しとなり価格が新築並みになります。その場合は新築をお勧めします。
次に断熱です。断熱はできれば等級５（ZEH並み）を目指したいですが、その場合サッシをすべて取り替える必要があります。 少なくとも等級５を少し切る４を目指します。
それと同レベルで大切なのが「居心地」 間取りを変え、外の居場所をつくり、必ず居心地が良い家をつくることが条件です。
となると、最低でも１３００万円。できれば１９００万円ほど必要となります。
そして、総額は 全部合わせて３０００万円 これを守りたいですね
さて計算してみましょう
３０００万円ー諸経費２００万円ーリノベ費用１８００万円＝１０００万円
そうです、１０００万円以下の物件じゃないとダメなんです。
それでは１０００万円以下の中古物件を探してみます
築３０年以下で１０００万円以下の物件は
西岐阜近辺の新築建売を除いた３０年以内の中古住宅で１０００万円以下
あらら、端っこの方に一つだけ。全然ありません。
築３０年近くの物件でも２０００万円とかする物件はザラなのです。
「そうか、物価高だから高値で取引されているんだ。」
と思われますか？実は違うのです。理由はこれでです
なんのこっちゃですよね。
これは私の心の声です。
ある程度の築浅の物件は、不動産屋さんが買ってリフォームして価値を上げて売っているのです。
つまり、タコのままじゃなくて、ゆでてぶつ切りして出しているのです。
まあ、わからないではありません。
中古住宅をそのまま見せられても、いいのか悪いのか、高いのか安いのかわかりませんよね。
私でもタコを目の前に出されれたら「ああ、タコじゃん。生きてるよ。ぬめぬめしてる。食えねーよ」
となります。
それでも可能性を求めて探してみたら
やっぱりダメか。では面白くないので、もうちょっと条件を変えてみます。
築４５年以下で１０００万円以下の物件
西岐阜近辺の新築建売を除いた４５年以内の中古住宅で１０００万円以下
ポツポツと出てきました。
これくらいが狙い目になってきます。
理由は基礎です。１９８０年 住宅金融公庫の基準書に基礎は鉄筋コンクリート基礎に という項目が現れました。この時代以降の基礎は鉄筋が入っている確率が高いのです。
基礎に鉄筋が入っているか入っていないかで全然違います。
耐震補強の設計方法も全く変わり、鉄筋が入っていると一気に地涌度が増します。
これを説明すると長くなるので今回は省きますが、鉄筋の力は絶大です。
新耐震（１９８１年）前の物件はだめなのか？
一概にだめだというわけではありません。
タマゴグミも１９７０年代の物件をフルリノベーションしたりしています。
無筋コンクリートの場合は、引き抜きがかからないように構造設計をするか、部分的に新たな基礎や柱・梁をつくる必要があるのです。その分 大きな制約がかかったり費用が余分にかかってきます。
この写真の物件は、１９７０年代の物件を地震に強い家に変えるために 内部に基礎をうち、土台や柱梁をさらに内側に設け そのうえで耐力壁をつくっています。
赤の部分が増設部
こんなことをすれば十分強い家はつくれます。
ちょっとぶっちゃけ話を
新しい物件だったらいいというわけではありません。
私が思うに、１９８１年の物件も、２０００年の物件も同じです。
理由は断熱です。
断熱がまともになったなと思えるのは２０１０年頃、
本当に良い性能になったのはここ数年２０２０年頃からです。
２０００年初期までは、断熱性能は「FPの家」とか断熱にこだわってきたメーカーを除けばほぼ全滅です。
つまり２０００年前半から１９８１年までの物件は、どうせ壁をめくって断熱をやり直さなくてはいけないので、それなら安いほうがいいんじゃないかと思っています。
平成の物件でもこの程度。まだ断熱材が押し込まれているだけ、ましかもしれません。
３０年以上前の物件を購入するのに気を付けること
気を付けることを挙げればきりがありませんが、３つ程度に絞ると次のことになります。。
- リノベーションがやりやすい物件を選ぶ
- 住宅ローンが通る物件を選ぶ
- 住宅ローン減税が受けられる物件を選ぶ
です。
１については、我々プロが見ればすぐにわかります。
あなたが選ぶとしたら、
- 総二階で単純な形の家、理想は単純な形の平屋
- 形が単純で軒がきちっと出ている屋根。
- 防水を施したバルコニーがない家。
こんな項目がわかりやすいと思います。
２,住宅ローンが通る物件については、次の点を気をつけましょう。
- 確認申請書類があること
- 構造が単純な木造であること です。
大手銀行や地銀は確認申請書類がないととローンをつけてくれない場合があります。
また、フラット３５の場合は軽量鉄骨造の家が通らないこともあります。
３，住宅ローン減税を受ける場合は、
耐震基準適合証明書かそれに代わる書類が必須となります。
古い物件で耐震性能が満たされていない物件は、お引渡し前（重要）に耐震改修の計画書をつくり、申請しておかなければいけません。
中古再生住宅を検討するのなら
これは、宣伝でも何でもありません。事実だから書きます。
リノベーションはもちろん、不動産情報にも強い工務店、もしくは建築事務所を探すことです。
読んでいただいたように、中古再生住宅は中古物件を探す段階から建築の知識が相当必要だからです。
そしてもう一つ、良い手があります。
築１０年以内の物件を見つけてそのまま住む方法です。
その場合も、単純な形・屋根は切妻等単純で軒が出ている・防水が施してあるバルコニーがない
これは必須条件です。
物価高、ローン金利の急激な上昇により 悲しいことですが築浅物件が出やすくなっています。
それも一つの方法です。
