「中古住宅を買ってリノベーションして住む」を成功させるには
2026年06月19日
最近ブログでこの話題が多いのですが、
数年前から中古住宅を買ってリノベーションしたいというご希望がチラホラと増えてきて 最近はさらに増えています。やはり価格高騰の影響でしょうか。
中古リノベーションの種類
まずは中古リノベーションの種類を整理しましょう
| 買ってそのまま住む
不動産屋さんの分野 |
新築５年とか間もない物件を買って、そのまま住む。結構お勧め。築古の物件にそのまま住む方法もありますが、その場合は更地にして売却することも考えて場所選びを。 |
|---|---|
| リフォームした物件を買う
買取再販業者の分野 カチタスさんとか |
表はきれいだけど中身が見えないという欠点が。私には何とも評価しがたい方法です。単純な屋根がかかった築２０年以内の物件ならいいかも。 |
| リノベーション（S）
不動産・工務店の分野 |
耐震や断熱は寝るところだけ。あとは素材の良さを活かして。
とにかくお金にこだわり無駄なお金は使わない。けど家具とかこだわるといいかも。 |
| リノベーション（M）
工務店の分野 |
耐震・断熱は建築基準法より少し上を狙う。総額はすべて込み込みで３０００万円以内を目指す。リノベーション 価格重視でも満足度は高い。 |
| リノベーション（フル）
工務店の分野 |
耐震・断熱共に最高を目指す。新築並みもしくはそれ以上金額がかかる恐れがある。私としてはあまりお勧めしません。 |
こんな感じでしょうか。
タマゴグミは
リノベーションも行います。その割合は全体の１割満たない数ですが、ほとんどが骨組みだけにして行うリノベーションを行っています。
そこで、今回はそれを成功させる秘訣をお伝えします。
このブログの前提条件です。
不動産屋さんと太いコネクションもない 岐阜近辺の一般の人が、アットホームなどの不動産ポータルサイトから７００万円以下の中古物件を探しだし、間取りをゴロッと変えるフルリノベーション、計算に基づいた耐震補強、エアコン2台程度で過ごせる性能を総額２５００万円、諸経費を合わせても２８００万円行かない程度で買い求めることを条件としています。
それではいきなり結論を
中古住宅を買ってリノベーションを成功させるための「結論」
業者（工務店・建築設計事務所）選びですべてが決まる。
すっげ～雑な回答ですが、どう考えてもこれに尽きると思うのです。
あと今回は、教科書的なことは言いません。不動産にもかかわっている立場上、現実のみで話します。
その業者を選ぶ方法を私なりに書きます。
ただ・・・・業者選びの方法を業者が書くと最後には「これって、タマゴグミのことじゃねえ？」と気づくはずです。
そうなんですね。これは騙しているわけでもなく、タマゴグミがこの分野を数年前から強化しているからです。
とにかく騙されたと思って読み進めてみてください。
建築確認申請は通しません と言う業者はOK
これを言うと、「あんた一級建築士だろ。それでいいんか？」といわれそうですが、現実がそうなんで言っちゃいます。
といっても、違法をやるわけじゃないですよ。合法の範囲で、賢く申請手続きをパスするんです。
「建築確認申請が不要なように改修する」
これが原則です。
ただし、あくまでも、中古を買ってリノベーションして住む場合です。
今お持ちの家をリノベーションする場合は例外です。
理由１
今の法律に合わせてリノベーションすると新築並みの価格になる。
新築並みの費用をかけて確認申請を出すくらいなら、新築を建てた方がマシ。だから中古リノベは確認申請を出さない予算感（2500万）でやるのが大原則
理由２
中古住宅で購入したら直ぐに、建築確認申請書が通せる物件は皆無だから。
ちょっと難しい話になるので、難しいアレルギーがない方だけ読んでください。
家は建築確認を申請をして、「確認済証」を受け取り着工します。そして工事が終わったら、その通りできているか完了検査を受けて「検査済証」を受け取ります。
この「検査済証」がないと、確認申請の土俵にも上げられないのです。
「確認済証」（昔は確認申請書に済証の印鑑が押されていました）は、ある物件が多いですが、
「検査済証」がある物件は１９９９年以降で約半分、２００３年以降で９０％となりました。
２００３年といえば２３年前。なら、物件も豊富に出ているだろう、と思われがちですが残念ながらそんな物件は一般に出回ることは少ないです。
理由は中古再生専門の不動産屋さんが買い取って「チャチャ」っとお化粧直しをして売ってしまいます。
なお、検査済証がない物件でも、それに代わるものをとることは不可能ではありません。
１つ目が、役所に行って完了検査を受けていないか確認する方法です。けどこれで記録があるのは皆無と思ったほうが良いです。
２つ目は、「建築基準法適合状況調査」を行うことです。これは、費用も時間もかかります。また、費用時間をかけてもダメだったということも予想されます。
耐震等級３ 断熱等級６以上を目指すのはやめたほうがいいよ という業者はOK
耐震性能は現行法の最高等級の等級３ 断熱はエアコン１つで過ごせる等級６を実現
これは・・・・・不可能ではありませんが、予算以内にはほぼ無理です。
耐震等級をとるのはかなり難しいとお思いください。
基礎を補強することが難しく費用も莫大に掛かるからです。
私もたまに表現するのですが、耐震等級３並み ２並み とか「・・・並み」という表現の耐震補強をする場合は
すごく気を付けて下さい。（悪いわけではありません）
壁とかの補強だけで、基礎の補強がしてなかったら非常に危険な建物になってしまいます。
左の絵のように上半身はボディビルダーみたいに胸板が厚くて筋肉隆々。なのに、下半身を見ると足がマッチ棒みたいにひょろひょろで、今にもポキッと折れそう、こんな家になるということです。
並みと表現された場合は、「基礎はどのように考えていますか？」と聞いてください。
断熱の補強は何とかなると思います。
ただし、新築よりも慎重に手間をかけないと危険です。理由は２つ気密が取りにくいことと、断熱欠損（断熱材が均等に入っていない状態）が起きやすいからです。
上記があると、寒いということもあるのですが、もっと危険なのが壁体内結露が起こりやすくなることです。これが起こってしまうと、家が腐って耐久性が著しく落ちてしまいます。
たまに、「弊社はリノベーションで断熱等級７で施工しました」という会社はありますが、あれは工務店の腕試し もしくはすごく断熱にこだわったお客様から費用度外視でリフォームを依頼されたときです。
しつこくお金の話ばかりするのはOK
これも重要です。打ち合わせ時に常にお金の話をして、さらには住宅ローンや金利の話をする、何とか予算内でと常に考えている業者。
彼らは、あなたがなぜ中古再生住宅を選んだのかを知っているからです。新築の価格が高くなりすぎたから、中古再生住宅にする。それが理由ですよね。
こんな感じでやってみようと思います。
中古住宅の探し方ウェブセミナーやります
読んでもらってお気づき頂いたと思いますが。中古住宅を買ってリノベーションする基本中の基本は物件選びなのです。
そこで、一度zoomでウェブセミナーをやってみます。（１人以上の参加で開催）
予定は２０２６年７月４日 土曜日 ２０時から１時間程度
お申し込みは実名となりますが。
当日は顔出しなし、匿名でも構いません。お気軽にご参加ください。
このセミナーの内容とわかること そしてご注意点
１，岐阜近辺にどの程度の価格でどんな物件が売っているかわかります。
市場にはどんな物件が出ているかがわかります。たぶん「えっ？」と思うはずです。
２，物件の大まかな判断方法がわかります。
不動産屋さんやネットからの情報で、その物件の有り無しを判断します。プロがどんなところに注目しているのかわかります。
３，検討物件の深堀調査の方法がわかります。
さらに食い込んだ調査をする場合、GooglMapや図面、付属の写真で情報を調査します。その方法も公開します。
４，現地調査の方法がわかります
現地調査の方法も公開。どんなことに注目しているのか、お伝えします。
ご注意事項
何分セミナーは慣れていません。ダラダラと進むかもしれませんがご容赦ください。
