分譲マンションと一戸建てどっちがいいの？【岐阜市の郊外編】
2022年09月12日
今週土曜と日曜は羽島市で平屋の完成見学会でした。土曜日はガラガラでしたが日曜日は枠が全部埋まり１日お客様をご案内していました。なぜ土曜日がガラガラ化というと・・・私のせいです。１０日 １１日の土日開催の予定でしたが、私の案内が１１日 １２日と出してしまい、結局日曜日に重なってしまいました。すみません。
見学会の時にいろいろ質問を受けたのですが、その質問と回答を書きます。（回答はちょっと編集しています）
羽島の平屋 キッチンから縁側を見た様子
※ご注意※
今から書く内容は、わたくし井手の考え方であり、絶対というものではありません。一つの参考としていただけるとありがたいです。
分譲マンションと一戸建て どっちがいいと思いますか？
ご見学頂いた方にこんな質問を受けました。
そこで私からこんな質問をしました。
「なぜ分譲マンションをお住まいの選択として挙げたのですか？」
質問に正確に回答するためにはその方が考えていることを知る必要があります。
分譲マンションは洪水に強い
それに対する回答は二つでした。一つ目は
「岐阜の西濃地方は洪水ハザードマップで赤だらけ（危険区域）ばかり。最近ゲリラ豪雨が多くてもし堤防が切れたら家がダメになっちゃうのが嫌なんです。」
うん、これは正解かもしれません。
最近の豪雨は予想範囲を超えてきています。特に木曽川・長良川・揖斐川と挟まれたこの地域で洪水の危険性が高い地域です。
鉄筋コンクリートのマンション、それも3階以上なら、まず水につくことはないでしょう。
マンションの洪水対策と復旧
ただし、いくらマンションだと言ってもインフラは止まります。
高層マンションの場合は水は高架水槽の場合が多いので、しばらくは大丈夫です。ただし、
１階や地下に置かれる貯水槽ポンプが浸水したらじきに使えなくなります。それに下水がダメでトイレは使えません。エレベーターも動きません。
家具家財類は守られますが、まともな生活に戻るまでは時間がかかります。
なお、洪水で浸水したエントランス部分やエレベーター、外壁等が壊れたら誰が直すのでしょうか？
これは管理組合がかけている保険で賄われます。万が一足りないということになると、修繕積立金から支払われるでしょう。
羽島の平屋 北の個室
中古分譲マンションは安価だから
もう一つの理由は次の通りです。
「分譲マンション、特に中古マンションは安くて買いやすいから。」でした。
確かに、新築は高額です。材料費はあがり設備機器も軒並みアップ、中古マンションの価格は魅力ですね。
分譲マンションをお考えの方は必ず理解してください「区分所有法」
ネットで「区分所有法」と検索すればすぐに出てきます。
分譲マンションを買うときは、必ず「区分所有法」について２時間以上勉強をしてください。
私は宅建士の資格を取るときに改めて勉強したのですが、思わず「怖い」とつぶやいてしまいました。
特にこの部分を確認しておいてください。
- マンションが老朽化などで建替えが必要な場合。全世帯の80％の同意がいる。
- 大規模修繕や地震で半分ほど壊れたときの復旧の場合でも全世帯の75％の同意が必要。
（正確には議決権の８０％ ７５％ですがここでは解りやすいように世帯としました）
「何言ってるの。そのために毎月修繕積立金をためているんだから。大丈夫。」
修繕積立金でマンションの建て替えは可能か？
じゃあ計算してみましょう。
平成２５年度マンション総合調査によると修繕積立金の平均は11,463円／月です。
例えとして 6階建て30戸のマンション、修繕積立金を12000円として計算してみましょう。
12,000円×30戸×12か月＝432万円
２００２年調査のマンション平均寿命は６８年（２０１３年度 国土交通省発表）
４３２万円×６８年＝２億９，３７６万円
６階建て３０戸のマンションの価格は約８億円
そうです、６８年間メンテナンスも何もせずに修繕積立金をためていたとしても全く足りないのです。 もともと修繕積立金は 修繕のためのもの。建て替えるためのものではありません。
タマゴグミの家にお住いのU画伯（７歳）の作品
分譲マンションを建て替える方法は？
方法は２つです
１つは「足りない分を住民が出し合う」方法です。
上記のケースで行くと、１戸当たりの負担額は１７００万円弱です。
「私後から入ってきたもん。まだ、住んで１０年しかたっていないから６分の１にまけて。」は通用しません。たとえ住んだ年数が１年でもきっちり分割した負担が来ます。
もう一つは、「再開発」です。これが現実な線です。
今よりもさらに大きなマンションをつくって販売して、その利益で今まで住んでいた住民の負担分を賄う方法です。
上で計算したケースの場合ですと、新しい人に１戸当たり３００万円負担してもらうとしたら軽く１６６戸余分に作ることになり 合計１９６戸のマンション、多分２０～２５階建て程度、高さ８０メートル級のマンションとなるでしょうね。
それが実現可能な条件は
１，誰もが欲しがる地域に建っていること
例えば東京の山手線内や名駅徒歩圏内とか、ギリギリ岐阜駅直結とか。
岐阜市郊外の田んぼのど真ん中には１００％建てないでしょうね。絶対需要がないですから。
２，そして上に積むことができる地域
これは法規的な問題です。建ぺい、容積率とかです。
結果 私がアドバイスした内容は
- 絶対条件は 新築もしくは築浅の物件であること。
- 次に、とにかく立地が良いところであること。分譲マンションの全ては立地です。
- 最後に、２０年くらい住んだら売り払って出ること。
をお勧めしました。
そして最後に
視野を広げてみたらいろいろ考え方出てきます。
まずは、家に対する予算を決めて、住む場所を決めます。
その予算の中で何ができるか、という考え方をすれば色々出てくると思います。
安価な建売住宅を買う方法や、中古住宅を買ってリノベーションする方法。
そんな手もいいかもしれませんね。
（ついでに、タマゴグミでは中古リノベーションもやってますよ、と宣伝をしましたが・・・）
その後、丈夫で長持ちしそうな建売住宅の見分け方や中古住宅の選び方のアドバイスをしましたがそれを書くとまた長くなるので、いずれ書きます。
羽島の平屋 縁側の様子 この石 イテが貼りました！
追伸
けど、マンションは６８年持つのでしょ？その時は私はいないから。
そんなふうに思いませんか？けどこれが一番いけない考え方です。
あなたの大切なお子様、お子様がいない場合は兄弟やその兄弟のお子様に厄介なものを残すことになります。
たとえその方々が相続放棄しても管理責任は残ります。その負担から逃げることは難しいのです。
家を持つということは、過去に残っていくということも考えなくてはいけないのですね。
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