【岐阜限定】中古マンションをリノベーションをして住むという選択肢は？

2024年02月26日

昨日まで一宮市で見学会を行っていました。土曜日はちょっと暇だったのですが、日曜日は目いっぱいの方に来ていただきうれしく思います。

今日は見学会の時にあるお客様と話題になった話からです。

中古住宅とマンションどっちがいいの？

今回の話は、新築を考えていらっしゃる方には関係のない話ですが、知っておくと面白いとおもいますし、知り合いでマンションを考えていらっしゃる方に一言助言ができるようになるのでぜひお読みください。

また、この話は以前ブログに書いたこともありますし、動画にしたこともありますが、角度を変えてて書いてみます。

マンションを買うなら必ず知るべき「区分所有法」

マンションを買うのなら必ず、絶対に、区分所有法を調べてください。

これを知るまではマンションを買わないでください。

とはいっても、私たち宅建士（一応宅建士の資格を持っているのです）でもヤヤコシイと思う法律なので、重要部分だけ説明します。

まずは重要な点「所有」するということ。

マンションはあなたのものなのです。だから壊れたら直すのもあなたです。そして所有しているのは部屋だけでなく、エレベーターとか駐車スペースとか、廊下とか、そして躯体（建物の骨格ですね）も数十分の１程度はあなたのものですので、あなたが直さなくてはいけないのです。

建物の物事を決めるためには区分所有者（住民＋α）全員で決めなくてはいけないということ。

もうボロボロでいつ倒れてもおかしくないというマンションを建て直そうとしたら、住民（区分所有者）の８０％（２０２４年４月からは７５％）の賛成がなくては出来ないのです。

point

区分所有者と住民の違い

区分所有者とは、マンションを持っている人のことです。住んでいなくても投資として持っている人、誰かに貸している人、相続した人も区分所有者です。なお、住んでいても借りている人は区分所有者ではありません。

これは私の素朴な疑問ですが、海外投資家がたくさん入っている都心マンションなんかは将来的に物事を決める時にどうするんだろうかと思います。管理組合の誰かが英語や中国語を流暢に使い「建て替えの投票あるから、来てね。」と説得するんでしょうか？

ついでに、マンションの建て替え費用はあなた自身のお金で行うことになります。

マンションを建てた建設会社や分譲会社が出してくれるわけではありません。ましてや役所はノータッチです（補助金が出る場合はあります）全て住民（区分所有者）のお金でやるのです。

「修繕積立金があるから大丈夫！」

なんていうことありません。修繕積立金では建て替えは不可能と思ってください。

マンションを建て替える方法（井手が知る限りです）

１　再開発事業

現在３階建てのマンションだとしたら、１０階建てのマンションにして戸数を増やして、増えた部屋を売ったお金を建て替え費用にしたり、建て替え時に店舗スペースをつくり店舗を誘致して賃料で建て替え費用を捻出する方法です。ちなみに私、名古屋でこの工事に携わったことがあります。

２　銀行に融資してもらう

管理組合が建て替え費用を銀行に融資してもらい建て替え費用を捻出する方法。支払いは修繕積立金等で払っていく方法。積立金が返済金に化けて、多分積立金の金額もドカッと上がるはず。

３　修繕積立金を充てて足りない分は住民（区分所有者）から集める方法

岐阜等地方ではこれが現実的と思います。１戸当たり数百万、もしかしたら数千万円の資金を出し合って建て替える方法です。