狭小住宅を建てよう！ 狭小住宅の土地の選び方 岐阜編
2026年01月16日
狭小地でも後悔しない！予算内で良い立地を選ぶコツ
「狭小住宅か、整形の普通の土地に家を計画するから関係ないや。と考えている方もさっとお読みください。きっと何か参考になるはずです。
内容は岐阜近辺限定の内容です。東京や名古屋、大阪等大都市では狭小住宅は当たり前だからです。下手をすると「広い住宅のこと言っているね」と言われかねません。
なぜ狭小住宅を建てるのか
タマゴグミは狭小住宅を数多く建ててきました。今まで建てさせていただいた家の１５％強は狭小住宅です。２０坪ちょっとのコンパクトハウスを合わせると５０％は軽く超えます。
その中で、もともとその土地を持っていたという方、つまり家を建てる当初から狭小住宅になるであろうと覚悟していた方は３割を切ります。つまり７割以上の方は狭小住宅を好んで建てた、、、わけではありません。仕方がなく狭小住宅になった方々です。
家づくりの鉄則 予算内
理由は、街中や駅近等良い場所で、なおかつ限られた予算内で土地を探すとコンパクトで間口が狭い土地になってしまう。ということです。
お金を際限なく出すのであれば、整形で大きな土地もあるでしょう。しかし家づくりの鉄則は「予算内で」です。
タマゴグミは土地探しの段階からお客様とかかわり家づくりをしていますが、その時のアドバイスも「土地の形状大きさはどうでもいいから、とにかく立地が良い場所を選択しましょう。家は設計で何とかなります。」と言い続けていることも影響しているかもしれません。
狭小住宅の満足度は
私は毎年１月に建てさせて頂いたお客様のほぼ全棟にあいさつ回りに回るのですが、「やっぱりこんな土地にするんじゃなかった。」「こんな暗い家いやだ、狭すぎて困る。」というご感想は一つもありません。
気に入っているという意見がほとんどで、この土地にしてよかったとつくづくおっしゃる方もいます。
たぶん、その感想には狭小住宅しかたたないというバイアスがかかっているからかもしれませんが、後悔のご感想は一つも聞いたことがありません。
家族構成
ご夫婦だけの家庭が３割、あと７割はお子様がいらっしゃいます。
３人家族と４人家族の比率は半々です。中にはご両親を含めた７人家族という方もいらっしゃいますが、これはタマゴグミとしては特殊なケースです。
住宅価格はまだまだ上がっています。土地の価格も抑える必要が高まってきています。その時、広さや形を優先するという選択の前に、立地を優先するという考えもあると思います。このブログを読んでそんな選択肢を持ってもらえればと思います。
さあ、今日の本題、狭小住宅の土地の探し方について書きます。
土地探し、一番気になる間口について
間口とは写真で示す位置です。
タマゴグミでの実績では 間口５.1m 土地の大きさ２０坪という土地が一番狭小でした。
多分、間口ですが私が自信をもって「大丈夫、いける」とお答えする幅は４．８ｍまででしょう。それ以下もできなくはないですが、かなり特殊となります。
奥行きですが、１３メートルが今のところミニマムです。この場合ですと、居間は２階、車は置けても１台です。
車２台程度置けて、１階に居間を設けてちょっとした庭を取る場合の土地の大きさですが、実績から考えて、間口５メートル強 奥行き１９m程度あれば大丈夫かと思います。
Point:
土地の間口は５ｍ以上で広さが２０坪以上なら、家族４人の家と１台の車くらい置ける。
３０坪あれば、１階に庭が取れて車が２台置ける とお考え下さい。
この土地でもいい家は建ちます。
土地の向きは
今まで、南道路、東道路、北道路の経験はあります。西向道路の物件もあるのですが、東にも狭い道路があり、西向きのみの土地に建てた実績は持っていません。
（もし、西向きの狭小地を持っている方がいらっしゃったらぜひご相談ください。やってみたいんです！）
なぜ西向きが難しいのか
それは夏の西日です。冬は一歩譲ってよいとしても、夏の西日は何ともなりません。
なぜ東からの日は許されて西日は嫌われるのか その理由は
東からの朝日は冷えた空気の中、爽やかに登場します。
しかし西日は地表が温まり、アスファルトや建物の壁そして周囲の空気が熱をため込み外気温がピークを迎える午後２時から４時（これを熱の慣性と呼びます）、そのあとに追い打ちをかけるように降り注ぐ熱源だからです。
たまたま南方向が空き地だった場合
多くはありませんが、たまたま南方向が空き地だった土地もたまにあります。これも要注意です。
例えばこの事例、土地を買ったときは南が空いていました。
赤で囲んだ土地が購入地。左が南です。
当然南から光を入れるべきですが、将来的に南に家が建という予測をして計画する必要があります。
まずは、隣地を含めた公図というものを取ります。公図から予想される家の建て方を予想し仮にそこに家を計画します。
その家が、居間から建てる家にどんな影響を及ぼすか日影図やいろいろ駆使して予想します。
そして出した結論がこれです。
ｋ
南側1階には最低限の空気抜きの窓しかつけていません。
1階には、空気抜きの窓しかつけていません。2階に大きな窓をつけてそこから下に光を落とすような計画をしました。
そして、数年後
見事に隣に家が建ちました。
実はこの位置まで寄ってくるとは予想できていませんでしたが、何とか明るい居間は保たれています。
狭小地に多い法的規制は
狭小地は大体都市部が多いです。
９割がた 準防火地域であることは覚悟して下さい。
準防火地域とは、火災の延焼を防ぐために、都市計画によって建物の構造に制限が設けられた地域のことです。 主に住宅街に指定され、建物の階数や面積に応じて、壁や柱を**燃えにくい構造（耐火・準耐火構造など）**にする義務があります
なお防火地域でも建てられますが木造の場合は緩め基準の延べ坪３０坪以下で２階建て以下にしてもかなりコストがかかります。上がるであろうコストを別の土地の購入費に充てたほうが良いでしょう。
準防火地域の場合開口部（窓や玄関）の価格が大幅アップします。いろいろ加味して１００万円ほど余分にかかることを覚悟しましょう。※窓や玄関を安く抑える方法もあります、それは別の機会に書きます。
用途地域としては、なんでも建てられる地域が多いです。
ある日突然隣に大きなスーパーが建った、とか１０階建てマンションがデーンと建ったといっても、文句は言えません。
結構リスキーな土地が多いです。
しかしそれも将来を予想することでカバーできます。詳しく書くと長くなるので簡単に。
Googleマップで購入予定の土地の周囲を穴が開くほど見ます。ポイントは 新しい戸建て住宅が周りにポツポツと建っているかどうかです。
あとは、公図をとって予想する方法です。両者とも「まとまった土地ができないか。」を予想するためです。
隣が２００坪程度の公園だから安心、なんていうのも甘いです。その場合は登記簿を取りその土地がだれのものかまで確認する必要があります。
狭小地は安くなる？
狭小地だから周りの相場より安くなる。というのは、周りに整形土地がたくさんある場合です。
坪単価４０万円以上とか岐阜駅近辺、一宮駅近辺 タマゴグミの施工範囲ではありませんが名古屋市内などは、そもそも土地がないので狭小地といっても極端に価格が落ちることはありません。
ただ、狭小地は隣地の家がはみ出していたり、お隣の配管が走っていたり、基礎が出ていたりして、問題がある場合があります。それらを事前に知り価格交渉の材料にはなります。
事前にどこまで把握して、どれが価格交渉の種になるか知ることは大切です。
ちなみに、屋根が出ているからと言って「あれ、うちの土地に入っているから切ってください」はできないものと思ってください。
その場合は建て替えするとき、大規模改装するときには直します。という覚え書を交わす程度とご理解下さい。
境界画定は１００％実施してください。
不動産屋さんを通した売買は、敷地確定は１００％に近く実施されていますので安心ですが、個人売買の時、親さんから譲られた場合は敷地確定していない場合があります。
また、たとえ境界杭が入っていても実はあてにならなかったということもあります。
必ず測量図があるかどうかを確認して、さらには測量図と現地があっているかを確認してください。
この記事を書いたのは
株式会社タマゴグミ 一級建築士 井手 徹です。
